¿Qué debes saber sobre los impuestos a la propiedad en España?
Vender una vivienda en España puede ser una excelente oportunidad financiera, pero también conlleva una serie de obligaciones fiscales que no siempre son evidentes desde el principio. Conocer bien los impuestos a la propiedad es esencial para evitar sorpresas y planificar adecuadamente la operación de compraventa. Ya sea que vayas a vender tu vivienda habitual o una propiedad heredada, este artículo te ofrece una guía clara, actualizada y útil para entender lo que debes pagar, cómo calcularlo y qué excepciones podrían beneficiarte.
¿Qué impuestos debes pagar al vender una propiedad en España?
Cuando vendes una propiedad, estás generando una ganancia patrimonial, y eso, como ocurre con cualquier ingreso, está sujeto a impuestos. En concreto, hay dos figuras fiscales principales a tener en cuenta:
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Se paga por el beneficio obtenido entre el precio de venta y el precio de adquisición. - Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este lo recauda el ayuntamiento y se basa en el incremento del valor catastral del terreno desde la adquisición hasta la venta.
Además, existen otros gastos indirectos como la cancelación de hipoteca, gastos notariales (si los asume el vendedor) o la comisión de agencia, pero los verdaderos protagonistas en el ámbito fiscal son los impuestos a la propiedad.
¿Cómo se calcula el IRPF en la venta de una vivienda?
El IRPF grava la ganancia patrimonial. Es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra, una vez restados ciertos gastos y mejoras. El cálculo se realiza así:
Ganancia patrimonial = Precio de venta – (Precio de adquisición + gastos asociados)
Algunos gastos deducibles incluyen:
- Honorarios de notaría y registro
- Impuestos pagados en la compra (ITP o IVA)
- Comisiones de agencia
- Reformas y mejoras acreditadas (no mantenimiento)
Una vez calculada la ganancia, esta tributa según los siguientes tramos:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.001 € a 50.000 €: 21%
- De 50.001 € a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 26%
Por eso, conocer los impuestos a la propiedad y cómo se calculan puede marcar la diferencia entre una operación rentable y una mal planificada.
¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?
La plusvalía municipal se paga al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la propiedad. Aunque su nombre puede llevar a confusión, este impuesto no se basa en la ganancia real obtenida, sino en el aumento del valor catastral del suelo.
Desde 2022, existen dos fórmulas para calcularla:
- Método objetivo: Aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo, en función del tiempo de tenencia.
- Método real: Calcula la diferencia entre valor de adquisición y valor de venta.
El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable. En ambos casos, se aplican bonificaciones en algunos ayuntamientos y reducciones según los años transcurridos desde la adquisición.
En Madrid, por ejemplo, hay bonificaciones para transmisiones mortis causa (herencias) y también para transmisiones de vivienda habitual por mayores de 65 años.
¿Se puede estar exento de pagar estos impuestos?
Sí, en determinados casos la ley contempla exenciones. Estas son algunas de las más importantes:
1. Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes todo el dinero en la compra de otra vivienda habitual (en un plazo máximo de dos años), puedes quedar exento del pago del IRPF sobre la ganancia.
2. Exención por mayores de 65 años
Si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, la ganancia patrimonial está exenta de tributar. Además, si vendes otra propiedad (no vivienda habitual) y reinviertes el importe en una renta vitalicia, también puedes acceder a beneficios fiscales.
3. Pérdidas patrimoniales
Si vendes por un valor inferior al de compra, no pagarás IRPF y podrás compensar esa pérdida con otras ganancias en tu declaración.
¿Qué ocurre si has heredado o recibido la vivienda en donación?
Cuando se hereda o recibe una vivienda como donación, también entran en juego los impuestos a la propiedad. En este caso, el valor de adquisición no es el precio pagado (porque no lo hubo), sino el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones o Donaciones.
Posteriormente, si decides vender ese inmueble, deberás calcular la ganancia desde ese valor declarado hasta el precio real de venta.
Es importante conservar la documentación de la herencia o donación, así como los justificantes de los pagos asociados, ya que todo influye en la tributación futura.
¿Qué sucede si eres no residente fiscal en España?
Los no residentes también deben pagar impuestos al vender una propiedad en España. Están sujetos a una retención del 3% del precio de venta, que debe practicar el comprador y abonar a Hacienda.
Este importe actúa como un pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), y después el vendedor debe presentar el modelo 210 para regularizar su situación.
Aunque los porcentajes son similares a los del IRPF, los no residentes no pueden aplicar algunas exenciones, por lo que la tributación suele ser más elevada.
¿Qué papel juega una agencia inmobiliaria en la gestión fiscal de la venta?
Una buena agencia inmobiliaria no solo se encarga de vender la vivienda, sino también de asesorar al propietario en todo el proceso legal y fiscal. En Agencia Masterpiso, por ejemplo, ayudamos a nuestros clientes a:
- Calcular con antelación los impuestos a la propiedad
- Solicitar certificados energéticos y documentación legal
- Coordinar con notaría y gestoría la presentación de modelos fiscales
- Informar sobre beneficios fiscales según cada caso (edad, herencia, reinversión)
- Optimizar la estrategia de venta desde el punto de vista fiscal
Vender bien no es solo vender rápido: es vender con conocimiento y seguridad.
¿Qué consejos prácticos debes tener en cuenta antes de vender tu propiedad?
Antes de poner tu casa en venta, te recomendamos:
- Solicita una valoración profesional: Te permitirá fijar un precio realista y competitivo.
- Conoce tus costes fiscales: Haz un cálculo aproximado de los impuestos para evitar sorpresas.
- Guarda toda la documentación de la compra anterior: Facturas, escrituras, reformas, etc.
- Consulta si aplicas a alguna exención: Puede suponer un gran ahorro.
- Confía en profesionales locales: Conocen la normativa y los requisitos específicos de tu municipio.
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En Agencia Masterpiso, te acompañamos desde el primer paso hasta la firma final. No solo vendemos propiedades: asesoramos de forma transparente para que puedas cumplir tus objetivos sin complicaciones. Si necesitas ayuda para calcular tus impuestos o quieres una valoración sin compromiso, estamos aquí para ti.
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Fuentes: Idealista
